Selic permanece em 13,75% ao ano, enquanto bancos ajustam as taxas do crédito habitacional. Entender como esses juros são formados e comparar as condições disponíveis ficou ainda mais importante para quem planeja financiar um imóvel.
Quem pretende comprar um imóvel financiado ganhou um motivo a mais para fazer as contas com atenção.
Na reunião encerrada em 4 de novembro de 2026, o Comitê de Política Monetária manteve a taxa Selic em 13,75% ao ano. Ao mesmo tempo, grandes instituições financeiras promoveram recentemente reajustes nas taxas cobradas em algumas linhas de financiamento imobiliário.
O cenário pode gerar uma dúvida natural: se a Selic não subiu, por que o financiamento ficou mais caro?
A resposta está no fato de que Selic e taxa do crédito imobiliário não são a mesma coisa.
A Selic influencia, mas não decide sozinha
A Selic é a taxa básica de juros da economia e funciona como referência para diversas modalidades de crédito e investimentos. O próprio Banco Central destaca que ela é uma referência para os demais juros praticados no país.
No financiamento imobiliário, porém, existem outros fatores importantes.
Como os contratos podem durar décadas, os bancos também observam o custo de captação dos recursos e as expectativas para os juros ao longo dos próximos anos. É por isso que o comportamento da chamada curva de juros futuros pode influenciar as condições oferecidas mesmo quando a Selic permanece inalterada.
No fim de outubro, Bradesco, Itaú e Santander anunciaram reajustes em suas taxas mínimas para determinadas linhas de crédito imobiliário. Segundo informações divulgadas pelas instituições, as taxas passaram a partir de 15% ao ano mais TR no Bradesco, 12,95% mais TR no Itaú e 12,49% mais TR no Santander, dependendo das condições da operação e do perfil do cliente.
Esses valores são referências iniciais. A condição efetivamente oferecida ao comprador pode variar de acordo com relacionamento bancário, renda, entrada, prazo, valor do imóvel e análise de crédito.
Uma pequena diferença na taxa pode fazer muita diferença no final
Financiamento imobiliário é uma operação de longo prazo.
Por isso, diferenças aparentemente pequenas nos juros podem representar dezenas ou até centenas de milhares de reais ao longo do contrato, dependendo do valor financiado e do prazo.
É justamente por isso que olhar apenas para o valor da primeira prestação pode ser um erro.
O comprador precisa comparar o Custo Efetivo Total (CET), que incorpora não apenas os juros, mas também outros custos associados à operação.
Também é importante observar o sistema de amortização, o prazo do contrato, seguros obrigatórios, indexador utilizado e possibilidade de amortizações antecipadas.
SFH também merece atenção
O Sistema Financeiro da Habitação, o SFH, possui regras próprias para os financiamentos.
Atualmente, o limite de avaliação do imóvel enquadrado no sistema é de R$ 2,25 milhões. A regulamentação também prevê limite de custo financeiro para as operações enquadradas no SFH.
Esse enquadramento é relevante porque está relacionado, entre outros aspectos, às regras para utilização do FGTS.
Com a elevação das taxas praticadas por determinadas instituições, é ainda mais importante confirmar com o banco em qual sistema a operação será enquadrada e quais condições efetivamente valerão para aquele contrato.
Significa que é hora de desistir da compra?
Não necessariamente.
O momento do financiamento é apenas uma parte da decisão de comprar um imóvel.
Quem encontra um imóvel adequado, possui uma boa entrada e tem capacidade financeira para assumir as parcelas pode continuar encontrando operações viáveis.
Além disso, existem diferenças importantes entre os bancos e entre as linhas disponíveis. Programas habitacionais financiados com recursos do FGTS, por exemplo, possuem regras e taxas próprias para determinados perfis de renda. O Minha Casa, Minha Vida atualmente atende, na linha financiada, famílias com renda mensal de até R$ 13 mil.
O mais importante é não tomar a decisão olhando apenas para uma taxa anunciada.
Comparar virou ainda mais importante
Em um cenário de juros elevados, a simulação deixa de ser apenas uma etapa burocrática e passa a ser uma ferramenta fundamental de negociação.
Vale comparar propostas de diferentes instituições para o mesmo valor de imóvel, entrada e prazo.
Além da taxa nominal, observe o CET, o valor total financiado, a evolução das parcelas, os seguros e o montante que será pago ao longo de todo o contrato.
Também pode fazer diferença avaliar se aumentar a entrada, reduzir o prazo ou utilizar recursos do FGTS — quando permitido — melhora significativamente as condições da operação.
Informação ajuda a tomar uma decisão melhor
Juros mais altos tornam o planejamento financeiro ainda mais importante, mas não significam que o mercado imobiliário simplesmente deixa de funcionar.
Para o comprador, o cenário atual reforça uma regra que vale em qualquer momento econômico: não existe apenas “a taxa do financiamento”. Existem diferentes instituições, produtos, perfis de cliente e formas de estruturar uma compra.
Antes de assinar um contrato que pode acompanhar a família durante décadas, comparar condições pode ser tão importante quanto escolher o próprio imóvel.
No mercado imobiliário, uma boa compra começa pelo endereço — mas também passa por uma boa decisão financeira.